Faccio questo lavoro da quasi 20 anni ed ho parlato con almeno 2000 persone che volevano comprare o vendere casa.

Da tutti loro ho imparato qualcosa che mi è servito a migliorare il mio metodo di lavoro e ho capito che ci sono alcune cose che vengono dette in quasi ogni colloquio.

Sono falsi miti, credenze, situazioni che credi normali perché

“le cose si sono sempre fatte in un certo modo”

“il mio amico Mario ha comprato casa da poco e…”

“le agenzie immobiliari…”

Frasi che, se stai pensando di comprare o vendere casa e ne hai parlato con qualcuno ti sarai sentito dire anche tu.

In questo articolo voglio sfatare le credenze più comuni, facendoti capire perché le cose che ti hanno detto non sono completamente vere.

  1. Tutti gli agenti immobiliari sono uguali

Anche se all’apparenza può sembrare così, questa cosa non è completamente vera. Ci sono, come in tutte le categorie, agenti immobiliari professionali e altri meno.

Purtroppo, la soglia di accesso a questo importante lavoro è molto bassa: basta un diploma di qualsiasi tipo e la frequentazione di un corso di circa 200 o 300 ore per diventare un agente immobiliare.

Inoltre non è previsto nessun periodo di praticantato obbligatorio. Quindi, per assurdo, un agente immobiliare che ha finito il corso può andare in Camera di Commercio, aprire la sua attività e, il giorno stesso, seguire una compravendita complessa che riguarda il futuro di una famiglia e l’investimento di tutti i loro risparmi – oltre, spesso, La stipula di un mutuo che li impegnerà per i prossimi 20 o 30 anni.

Senza esperienza e senza competenze maturate c’è il rischio di fare dei danni incalcolabili a delle persone che hanno deciso di affidare a questo agente immobiliare il loro futuro.

Noi abbiamo scelto di inserire nel nostro progetto solamente agenti immobiliari che operano da anni e hanno maturato esperienza e competenze.

  1. L’agente immobiliare che ha in vendita la casa farà anche i miei interessi

Questa è un’altra cosa non totalmente vera.

Conosco alcuni agenti immobiliari che sono veramente dei mediatori che cercano di far coincidere gli interessi di acquirente e venditore. Ma la maggior parte di quelli che conosco lavora principalmente per il venditore.

Ecco perché dico questo.

L’agente immobiliare tradizionale trova una casa in vendita attraverso vari sistemi: internet, passaparola, cartello vendesi sulla proprietà, ecc.; chiama il proprietario per ottenere l’incarico di vendita e, siccome è uguale a tutti gli altri agenti immobiliari che sono andati prima di lui, lo prenderà al prezzo che dice il proprietario.

Che gli dirà: “il suo collega lo ha messo in vendita a questa cifra, se vuole proporlo ai suoi clienti lo può fare alle stesse condizioni” (sai quante volte ho sentito questa frase quando lavoravo in maniera tradizionale?)

  1. Posso trovare da solo tutte le case in vendita

Lo puoi fare, sicuramente, ma fino ad un certo punto.

Per riuscire a vedere tutte le case che sono in vendita in questo momento dovresti andare in tutte le agenzie immobiliari della zona, o meglio della città, e potrebbe comunque non essere sufficiente.

Ti dico questo perché molte agenzie immobiliari prendono incarichi di vendita anche a decine di km di distanza dal quartiere in cui lavorano di solito, quindi non è detto che andando in tutte le agenzie della zona in cui cerchi casa tu sia sicuro di vederle tutte.

Altro aspetto da non sottovalutare sono i privati che vogliono vendere casa senza rivolgersi ad un’agenzia immobiliare.

Per essere sicuro di poter scegliere fra tutte le case in vendita dovresti anche metterti a fare ricerca in zona, come un agente immobiliare degli anni ’90 (molti a dire il vero lavorano così ancora oggi): chiedere alle persone se conoscono qualcuno che vuole vendere casa, cercare i cartelli vendesi e telefonare per capire se si riferiscono a case adatte a te, ecc.

Anche facendo queste due cose ti manca comunque una tessera del puzzle e senza di quella, che potrebbe essere quella che ti fa scoprire il tesoro nascosto dopo una lunga ricerca, potresti non trovare la tua casa ideale.

La tessera che ti manca è il marketing, uno strumento molto efficace che non utilizza quasi nessuna agenzia immobiliare; che ti consentirà di far uscire allo scoperto anche quelle persone che stanno solamente pensando di vendere casa ma ancora non hanno fatto niente per farlo sapere ai potenziali acquirenti, e sarebbero ben felici di accettare una proposta di acquisto.

  1. Avendo a disposizione abbastanza tempo troverò sicuramente la casa perfetta.

Forse sì, forse no.

Ti spiego perché.

Negli oltre 15 anni in cui ho fatto l’agente immobiliare ho visto persone che avevano questa convinzione, ossia commettere alcuni errori pensando sempre che ci potesse essere una casa più bella che sarebbe stata messa in vendita nei prossimi giorni.

E’ vero che il mercato immobiliare di oggi ti consente di scegliere fra decine e decine di case in vendita, ma è probabile che tu debba scendere a qualche compromesso dato che sarà comunque difficile trovare la casa perfetta.

Se non accetti questa cosa, è probabile che tu possa trovare alcune case che potrebbero andare bene per te ma con piccole cose che non le rendono perfette e tu decida di continuare a cercare.

È quello che ho visto accadere ad alcune persone: ad un certo punto lo stress e la stanchezza ti porteranno a tornare indietro, perché hai deciso di accontentarti di una di quelle che ha visto e… avrai una brutta sorpresa.

La casa è stata venduta.

Si le case al giusto prezzo si vendono eccome, anche se molti sostengono che c’è la crisi.

A quel punto il tuo nervoso aumenterà come un fiume in piena durante una forte pioggia e, per paura di perdere un’altra casa, molto probabilmente ti accontenterai di una casa che in un altro momento avresti scartato.

E sarai infelice per parecchi anni.

  1. Trovare l’accordo sul prezzo è semplice e poi devo solo firmare il contratto dal notaio.

Ti faccio una domanda?

Quante case hai comprato in vita tua?

Una, due, tre?

Ti ricordi lo stress che hai provato ogni volta?

Tu, giustamente, fai i tuoi interessi ma dall’altra parte, altrettanto giustamente, il venditore farà i suoi.

Questo genera una trattativa in cui le parti sono contrapposte e ognuna cerca di spuntare le migliori condizioni possibili, una trattativa può andare avanti per settimane, limando dettaglio dopo dettaglio, fino a che uno dei due cede e l’affare viene concluso.

Se stai trattando con un agente immobiliare che ha l’incarico di vendita della casa, non è che le cose siano molto diverse.

Perché anche se hai un tramite fra te e il venditore avrai sempre il dubbio che l’agente non abbia fatto tutto il possibile per farti ottenere quello che vuoi, ma abbia cercato un compromesso per chiudere l’affare e intascare la sua provvigione.

Avere al tuo fianco uno specialista che ha affrontato centinaia di trattative, e lavora per te, è un vantaggio enorme nei confronti del venditore. E’ come avere Messi nella tua squadra di calcetto al posto del tuo amico Mario.

Una volta trovato l’accordo sul prezzo nascono i veri problemi: ci sono controlli sull’urbanistica, sul catasto, le visure ipotecarie, il condominio, e tante altre cose che sembrano meno importanti ma che potrebbero incidere sulla vendita.

Sono figure professionali da coordinare per fare in modo che tu arrivi davanti al notaio serenamente e con la consapevolezza di aver fatto un acquisto che non ti darà problemi in futuro, se vorrai rivendere la casa.

Fare i controlli e preparare i documenti per un atto notarile richiede tempo e competenze, quindi avere al tuo fianco un professionista che fa tutto il lavoro per te è la soluzione migliore che puoi scegliere.

  1. Comprare all’asta è il modo più economico di acquistare casa

In questo momento ci sono circa 1.600.000 case i cui proprietari non riescono a pagare regolarmente il mutuo alla banca e molte di queste sono in vendita all’asta.

Per riuscire a comprare bene però devi essere un esperto di mercato, come del resto sono gli investitori che le aste le frequentano da anni e ci hanno sempre fatto affari.

Perché per comprare all’asta devi essere un esperto di mercato e un tecnico preparato?

  1. Le case vengono inizialmente messe all’asta al prezzo della perizia, quindi le prime volte che vedi pubblicato il bando probabilmente la casa è in vendita ad un prezzo alto rispetto al reale valore
  2. Quando il prezzo diventa interessante è probabile che tu abbia parecchi concorrenti e, se non conosci molto bene i valori di zona, durante i rilanci per aggiudicartela potresti finire per pagarla più di quanto vale davvero.
  3. Se nella perizia leggi che ci sono problemi relativi ad abusi edilizi, è vero che sono sanabili, ma devi mettere in conto i costi per farlo, che faranno aumentare il prezzo che hai pagato per comprarla
  4. Se i debiti sono più alti del valore della vendita e, ad esempio, il condominio non recupera tutti i soldi che gli sono dovuti, tu rimani responsabile per le somme non pagate quest’anno e l’anno precedente. Se sono stati fatti lavori importanti potresti trovarti a pagare decine di migliaia di Euro.

Insomma: non è tutto oro ciò che brilla e anche se vedi una casa all’asta ad un prezzo molto interessante devi stare molto attento, perché potresti finire per pagarla addirittura di più che in una contrattazione con un proprietario veramente deciso a vendere.

7. Prendere un mutuo è facile

Anche se le banche hanno ricominciato ad erogare mutui a chi vuole comprare casa, ottenerne uno non è automatico.

La banca ti concederà volentieri i soldi a condizione che sia ragionevolmente sicura che tu sia in grado di restituirglieli.

Terrà conto di alcuni parametri, ti elenco i più importanti

  • La rata del mutuo non deve superare un terzo del tuo reddito netto
  • L’importo del mutuo non deve superare l’80% del valore della casa. Attenzione perché molte banche ti concederanno il mutuo basandosi sul valore minore fra quello stabilito dal perito e quanto dichiarerai nel contratto.
  • Devi essere in regola con i pagamenti degli eventuali finanziamenti che hai

Considera anche che ci sono vari tipi di mutuo, non solo i classici a tasso fisso e variabile, quindi è importante scegliere quello più adatto alla tua situazione finanziaria.

Come hai visto ci sono tanti luoghi comuni che riguardano l’acquisto di una casa che possono trarti in inganno quindi è importante che tu abbia al tuo fianco un professionista che ti accompagni nel tortuoso percorso che ti porterà a diventare l’orgoglioso proprietario della tua casa ideale.