Qualche giorno fa, in un gruppo Facebook che frequento cercando di dare suggerimenti utili alle persone che stanno cercando casa, o che hanno trovato quella che gli piace, e cercano informazioni per evitare problemi, è comparso questo post.

Purtroppo per questa persona era troppo tardi.

Prima di cominciare a dirti come fare per evitare questo tipo di problemi, vorrei che tu ti soffermassi su alcuni punti di questo post:

  • 2006 compra casa
  • 2011, cinque anni dopo, scopre gli abusi edilizi; probabilmente perché doveva fare dei lavori e il suo tecnico è andato in Comune per presentare un progetto
  • 2016, dieci anni dopo l’acquisto, ottiene la sentenza

Fine 2017, quando ha pubblicato il post, non ha ancora visto un Euro dalla venditrice e nel frattempo ne ha sborsati altri 18.000.

Questo, e devo dire che alla signora è andata anche bene, è quello che ti può capitare quando decidi di comprare una casa.

Ecco come evitare di aspettare anni per risolvere un problema che avresti potuto scoprire prima.

Una delle cose più importanti da capire è che l’abuso edilizio è un reato che non si prescrive, cioè non ha un termine di tempo che, una volta trascorso, lo rende regolare.

L’altra cosa da tener presente è che l’abuso segue la casa e il suo attuale proprietario, non chi lo ha realizzato.

La legge infatti è stata concepita per colpire chi ha commesso l’illecito ma anche per coinvolgere nelle sanzioni la persona che ha acquistato un immobile abusivo costruito da altri.

La sanzione e l’eventuale ordine di demolizione viene inviata alla persona che in quel momento risulta essere il proprietario perché, secondo la Legge, chi acquista una casa subentra al proprietario precedente in tutti gli obblighi, diritti ed oneri, dal momento della stipula del contratto.

Devi anche sapere che dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio, per chi compra una casa, dichiarare che la planimetria catastale, che il notaio ti mostrerà al momento della firma del contratto, è conforme allo stato di fatto della casa.

Questo vuol dire che se la casa presenta problemi e tu non lo dichiari, poi non potrai in un secondo momento dire che non sapevi che la casa fosse abusiva a meno che non si tratti di piccole cose di cui non ti eri accorto, certamente non se l’abuso riguarda la costruzione di un’intera stanza.

Quindi ATTENZIONE a quello che fai perché potresti subirle tu, TUTTE le conseguenze.

Cominciamo a vedere cosa devi controllare:

  • Il certificato di abitabilità o agibilità

Molti sostengono che la presenza o meno del certificato di abitabilità sia la prova definitiva del fatto che la casa sia a posto oppure no dal punto di vista urbanistico.

E’ vero nel caso in cui tu stia acquistando un immobile appena finito di costruire, perché il tecnico che ha redatto l’attestato si assume tutta la responsabilità delle sue dichiarazioni.

  • Planimetria catastale

La planimetria che trovi depositata all’Agenzia del Territorio non è probatoria della conformità urbanistica, cioè non è detto che se ci sono cose diverse dalla realtà ci siano automaticamente problemi, ma è un primo indicatore a cui puoi avere accesso facilmente e che è semplice da controllare.

Quando vai a vedere una casa chiedi al proprietario o all’agenzia immobiliare che ti consegnino la planimetria catastale e, mentre giri per le stanze, controlla se la finestra che vedi è disegnata sulla planimetria e che il numero di stanze corrisponda a quelle rappresentate.

Se manca una parete o in una stanza c’è una finestra in più o in meno te ne puoi accorgere anche se non sei un tecnico e puoi chiedere spiegazioni; se ti rendi conto che c’è un problema chiedi il perché quella cosa non torna e, se la casa ti piace comunque, verifica con un tecnico di tua fiducia se il problema può essere risolto, con quali tempistiche, con quali costi.

  • Incarica un tecnico

Se trovi che sia tutto a posto e la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto della casa puoi procedere con la trattativa per l’acquisto.

Però, prima di far passare i soldi della caparra chiedi comunque ad un tuo tecnico di fiducia di andare all’Ufficio tecnico del Comune per fare una verifica approfondita.

Ecco cosa deve fare:

Dopo aver fatto un sopralluogo in casa e preso le misure che gli servono, il tuo tecnico deva andare in Comune e verificare che effettivamente la casa sia stata costruita così come disegnata sui progetti che sono stati depositati.

Dovrà anche verificare che non ci siano vincoli particolari che il Comune ha messo, come ad esempio il vincolo sul prezzo o il diritto di superficie se sono ex case PEEP, oppure qualche vincolo relativo al fatto che il costruttore doveva realizzare alcune opere tipo aree verdi o parcheggi.

Una volta mi sono imbattuto proprio in una situazione come questa e non è stato piacevole.

Ti racconto cosa è successo:

Vado a vedere un appartamento molto interessante in una palazzina che faceva parte di un gruppo di altre case; come da prassi faccio le prime verifiche e la casa risulta a posto sotto tutti i punti di vista, è nuova quindi do per scontato che abbia anche l’attestato di agibilità e comincio a proporla.

Dopo un mese un cliente decide di fare una proposta di acquisto e i proprietari la accettano, penso già: “ottimo, vendita conclusa”.

Il problema invece era dietro l’angolo: il costruttore aveva l’obbligo, imposto dal Comune, di costruire una zona di verde pubblico con un piccolo campetto, ma non lo aveva mai fatto.

Il Comune non aveva rilasciato l’agibilità perché i lavori non erano conclusi, ma di fatto le persone avevano comprato e vivevano in quelle case da anni.

Il notaio che aveva stipulato i contratti, correttamente trattandosi di case in costruzione, aveva indicato l’obbligo del costruttore di rilasciare a sua cura e spese il certificato di agibilità.

Il costruttore era sparito.

Per fortuna c’era una polizza assicurativa per il valore dell’importo dei lavori da realizzare quindi il Comune ha incassato quella e ha costruito l’area verde, ma comunque ci sono voluti alcuni mesi.

La caparra non era stata versata al venditore quindi ci siamo serenamente rimessi a tavolino per capire come procedere.

Abbiamo risolto positivamente perché all’acquirente la casa piaceva e, non avendo fretta di comprare, ha aspettato che la situazione fosse chiarita.

Per cui, nel momento in cui ti troverai a dover versare la caparra, ricordati di fare tutti i controlli del caso. L’abuso edilizio, o comunque imprevisti di vario genere, sono sempre dietro l’angolo.

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