Leggendo le notizie sul mercato immobiliare mi sono imbattuto in questo articolo, a firma del Notaio Massimo d’Ambrosio, che parla degli agenti immobiliari.

Quello che vedi scritto in corsivo è l’estratto di ciò che dice, il resto sono le mie considerazioni su come lavorano la maggior parte degli agenti immobiliari e come, invece, dovrebbero comportarsi.

Cosa aspettarsi dal mediatore o agenzia immobiliare?

Mi ha colpito molto il fatto che ho percepito un clima di rassegnazione (ma magari mi sbaglio) da parte sua nei confronti degli agenti immobiliari.

Ecco alcuni estratti dell’articolo e le mie considerazioni.

“Un bravo agente immobiliare sa mediare le esigenze delle due parti, sa risolvere i problemi, i dubbi, le indecisioni dei clienti, ascolta con attenzione le esigenze dei clienti e propone delle soluzioni concrete, ha capacità di vendita e di gestione delle relazioni interpersonali, assiste le parti in tutte le fasi dell’accordo fino al rogito finale. …. La agenzia immobiliare più qualificata offre, appunto, un servizio completo che va dalla valutazione dell’immobile alla stipula del rogito.”

Come sarebbe che un’agenzia immobiliare qualificata offre un servizio completo dalla valutazione dell’immobile fino al rogito?

Il fatto che l’agente immobiliare accompagni le persone durante tutto il percorso di acquisto della casa dovrebbe essere lo standard minimo, per un professionista che gestisce somme importanti che spesso rappresentano i risparmi di una vita della famiglia e condizionano il futuro di tutti i suoi membri.

Per sapere se un agente immobiliare è un professionista oppure un improvvisato totale puoi usare un sistema molto semplice: controllare le recensioni che i suoi clienti lasciano su Facebook o sul suo sito, oppure chiedergli di farti vedere le testimonianze scritte che gli hanno rilasciato i suoi clienti soddisfatti; se non ne ha o non te le vuole far vedere, drizza le orecchie perché potrebbe non essere un professionista serio. Ma il punto tragico è quando il notaio scrive:

“Cosa non potete aspettarvi dalla agenzia immobiliare

Non potete però pretendere quello che l’agenzia immobiliare non deve obbligatoriamente fornire per legge. Il mediatore è colui che contribuisce in maniera determinante alla conclusione dell’affare, non altro. Certo oggi l’agenzia immobiliare si è evoluta, sia tecnicamente, con gli strumenti di cui vi ho fatto cenno, sia culturalmente. Non c’è più il vecchio “sensale” che passava le giornate al bar bevendo un bicchiere di vino e a cui ci si rivolgeva per sapere se qualcuno voleva vendere od acquistare. Sensale che spaziava in tutti i campi indifferenziati, dalle case alle derrate agricole, dai terreni ai… matrimoni con brave ragazze, come è capitato anche al sottoscritto di constatare neppure molto tempo fa.”

In realtà questa mentalità da sensale è rimasta insita nel DNA della maggioranza degli agenti immobiliari italiani che, matrimoni a parte, tendono a trattare qualsiasi tipo di bene immobile.

Il problema per le persone che si rivolgono ad un agente immobiliare generalista è che non può possedere le competenze tecniche per gestire la trattativa.

Pensaci un attimo: è la stessa cosa valutare un monolocale, una villa, o un’azienda agricola? E gestirne la promozione sul mercato? E curarne la vendita?

Saresti disposto a pagare migliaia di Euro di provvigione ad un agente immobiliare che, come dice il notaio:

“Ma, essendo un imprenditore terzo la cui opera è finalizzata alla conclusione dell’affare, e non un “consulente” delle parti, la legge non ha dato al mediatore caratteristiche od obblighi propri di altre figure professionali: la sua provvigione è dovuta quando le parti concludono l’affare, non se ha passato più o meno tempo sulla pratica o se ha assistito con maggiore o minore zelo l’una o l’altra delle parti.

Un agente immobiliare lavora prendendo un incarico da parte del venditore, promuove l’immobile sul mercato, tu lo chiami, ti fa vedere la casa, cerca di convincerti a fare una proposta di acquisto il più vicino possibile al prezzo di incarico.

Qual è la parte che ha, come dice il notaio, assistito con maggior zelo?

Ed è responsabile se ha volontariamente taciuto od occultato informazioni di cui era a conoscenza, ma non è responsabile se non ha ricercato spontaneamente queste informazioni, in difetto di espresso incarico, retribuito separatamente dalla provvigione. L’art. 1759 C.C. stabilisce al primo comma che il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Parte della giurisprudenza estende questo obbligo alle informazioni “conoscibili” di carattere elementare che il mediatore stesso avrebbe dovuto in ogni caso conoscere, anche se non ne sia venuto a conoscenza di fatto. 

Questo significa che, se il venditore non ha dato all’agente immobiliare, consapevolmente o in buona fede, un’informazione importante che riguarda la sicurezza dell’affare, tu ti potresti ritrovare a:

Aver versato la caparra

Pagato la provvigione all’agenzia

Non poter comprare la casa, o poterla acquistare dopo che sono stati sistemati i problemi che “nessuno” conosceva e che l’agente immobiliare non ti ha segnalato perché non era tenuto ad indagare.

Non sono pertanto previsti per legge da parte sua controlli ipotecari o catastali, verifiche della regolarità urbanistica, esami sulla certificazione di agibilità, riscontri della esistenza di provenienze donative, ecc., fermo restando che il mediatore ha l’obbligo di avvertire le parti di quanto viene a sua conoscenza, nella misura in cui dicevamo prima.

Agli esami preliminari più importanti per la decisione sulla conclusione dell’affare il mediatore non è obbligato, e per la mancanza dei quali non vi è sua responsabilità, anche perchè, peraltro, non ha neppure la competenza professionale per compierli.“

Quindi il mediatore non ha l’obbligo di fare controlli approfonditi prima di mettere in vendita una casa ma può delegarli al notaio.

Questo è uno dei problemi più gravi che fanno si che l’agenzia immobiliare venga percepita come un costo inutile e, come disse il fondatore di un noto portale immobiliare, l’agente sia ritenuto un “semplice apriporte”

ATTENZIONE: quando il mediatore delega il controllo dei documenti al notaio tu, molto probabilmente, hai già tirato fuori i soldi della caparra e pagato la sua mediazione. Infatti…

“L’ agenzia immobiliare ha diritto a ricevere un compenso (provvigione) sia dal venditore che dall’acquirente nel momento in cui viene concluso l’accordo sulla compravendita… … Se non si pattuisce diversamente una volta concluso il preliminare, infatti, il mediatore matura il diritto alla provvigione e se per qualsiasi motivo non si addiviene più al rogito, per ripensamenti o per inadempimento di una o entrambe le parti, la provvigione va comunque pagata.

Devi sapere una cosa importante: la proposta di acquisto una volta accettata si trasforma in un preliminare quindi l’accordo fra le parti è concluso e l’agenzia ha diritto a chiederti la provvigione indipendentemente se poi la casa tu riesca a comprarla davvero.

E’ fondamentale che tu chieda all’agenzia se ha tutti i documenti della casa.

Se non li ha devi pretendere che la proposta diventi valida solamente dopo che un tuo tecnico di fiducia ha verificato che siano in ordine sia il catasto che la situazione urbanistica, oltre al fatto che sulla casa non ci siano ipoteche.

In caso contrario rischi di versare la caparra, e dovrai sudare 7 camicie per fartela restituire se qualcosa va storto, e pagare la provvigione anche se non riuscirai a comprare la casa che ti piaceva.

Inoltre potresti, nel caso in cui tu abbia venduto la tua per comprare quella nuova o se hai disdetto il contratto di affitto, trovarti fuori casa, magari con dei bambini, senza sapere dove andare a vivere.

Quando abbiamo creato il sistema Lasciaci trovare la casa che amerai abbiamo messo la sicurezza della compravendita in primo piano, perché vogliamo che tu possa comprare serenamente e senza problemi la casa dei tuoi sogni.

Dopo aver trovato la casa più adatta alle tue esigenze incarichiamo il nostro team di consulenti di fiducia, ognuno specializzato nel suo campo specifico per controllare:

Conformità catastale

Conformità urbanistica

Assenza di ipoteche

Assenza di problemi con il condominio

Con un professionista immobiliare Domoria non rischierai mai di scoprire, dopo aver firmato il contratto e versato la caparra, che ci sono problemi che potrebbero impedire o ritardare la compravendita della casa.