Se stai per comprare casa e l’agenzia immobiliare o il venditore ti ha invitato a firmare il compromesso prima di andare dal notaio per il rogito vero e proprio, ci sono alcune importanti questioni che devi prima sapere per poterti tutelare da eventuali sorprese. Affrontati questi problemi, potrai passare alla firma dell’atto e, eventualmente, chiederti se il compromesso va registrato o meno.

Il mio obiettivo con questo articolo è di fare chiarezza in tecnicismi e questioni burocratiche che possono confonderti e trarti in inganno.

Partiamo dalle basi.

Cos’è il compromesso

Il contratto preliminare, o compromesso, non trasferisce la proprietà della casa, ma è solo un impegno a firmare davanti a un notaio il contratto definitivo, ossia la vera e propria compravendita dell’immobile.

Il compromesso ha solo l’effetto di impegnare irrevocabilmente le parti alla suddetta vendita, che è il passo successivo e necessario. Venditore e compratore, una volta firmato il compromesso, non possono tirarsi indietro. Anche se ormai la firma del preliminare è diventato un uso costante, ad essa si procede, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.

È un modo per non doversi basare sulla parola data e fare sì che le parti in questione abbiano una certezza in più.

Cosa fare prima di firmare il compromesso

Visto che non è poi più possibile tirarsi indietro, questa pratica non va assolutamente sottovalutata.

Prima della firma del compromesso, e quindi di impegnarsi, è necessario verificare che la casa che si intende acquistare presenti tutte le garanzie di stabilità e sicurezza, che gli impianti siano a norma, che non sia oggetto di contestazioni, ipoteche o pignoramenti, che non vi siano debiti con il condominio ancora pendenti.

Si tratta di verifiche che, in gran parte dei casi, possono essere fatte con la collaborazione del venditore o, meglio ancora, recandosi all’Agenzia delle Entrate, ufficio del Territorio.

Come si fa il compromesso?

Il compromesso è una scrittura privata che possono redigere le parti, eventualmente con l’assistenza di un esperto (notaio, avvocato). È sempre meglio non fidarsi dei moduli scaricati da internet perché, molto spesso, non contengono alcune specifiche voci che invece il caso richiede.

In casi come questo affidarsi a veri professionisti è sempre la scelta migliore.

Il compromesso va registrato?

Il compromesso deve essere necessariamente scritto e va registrato per forza entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se lo fai sottoscrivere dal notaio, vi provvede lui stesso entro 30 giorni.

La registrazione, come detto, è obbligatoria. Non bisogna però confonderla con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, che invece è facoltativa e serve solo per rendere «opponibile l’atto» nei confronti di terzi. Cosa significa? Un esempio ti chiarirà le idee.

Immaginiamo che il proprietario di una casa firmi un compromesso con una persona, prendendo da questa un anticipo; dopo qualche giorno, però, trovando un offerente disposto a pagare di più, vende la stessa casa a quest’ultimo.

Il precedente interessato, nonostante avesse firmato per primo il compromesso, resterà senza la casa non potendo rivendicarla dal successivo acquirente che invece ha subito fatto il rogito.

Ebbene, la trascrizione del preliminare serve proprio a questo: a cautelarsi da eventuali vendite dell’immobile che potrebbero essere fatte nel periodo che intercorre tra la firma del preliminare a quella del rogito.

Il concetto è fondamentale quanto semplice: chi prima arriva meglio alloggia (7).

Chi trascrive il preliminare prevale su tutti gli eventuali ulteriori acquirenti della stessa casa.

La trascrizione serve all’acquirente anche a prevalere su eventuali ipoteche iscritte sulla casa, dopo la trascrizione stessa, dai creditori del venditore.

Si tratta insomma di metterti al riparo da eventuali problematiche che potrebbero privarti della casa che hai scelto.

Come si registra il compromesso?

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

So che non stai leggendo l’articolo più divertente del mondo e che nessuno vorrebbe mai doversi sorbire righe e righe di questioni burocratiche, tuttavia ti chiedo di prestare attenzione ancora qualche paragrafo. Le questioni che stiamo trattando infatti sono fondamentali per te.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;

l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;

al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Mi raccomando non ignorare questa parte perché lasceresti inutilmente soldi che potrebbero invece tornare nelle tue tasche.

Contratto soggetto a Iva

Quando acquisti direttamente da impresa di costruzioni il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva (8), il trattamento fiscale del preliminare in questi casi sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro);

la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

La differenza tra registrazione e trascrizione del compromesso

Quando si parla di registrazione del compromesso si intende il pagamento dell’imposta di registro ed è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale.

Quando si parla, invece, di trascrizione ci si riferisce a quella che avviene nei pubblici registri immobiliari (ne abbiamo parlato al punto precedente) e, al contrario della registrazione, non è obbligatoria, ma solo facoltativa. Non ha implicazioni di carattere fiscale ma serve solo a cautelarsi da un punto di vista civilistico. Se hai la sicurezza che il venditore non trasferirà il bene ad altre persone non è necessario procedere alla trascrizione del compromesso.

Mi raccomando fai in modo di esserne certo.

Quando la registrazione viene eseguita dall’agenzia immobiliare

I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:

i contratti preliminari;

l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sono, invece, soggetti a registrazione:

gli incarichi di vendita conferiti al mediatore;

la proposta di acquisto;

l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Come hai visto, non sono poche le cose che devi tenere a mente quando procedi in questo senso. Certo la maggior parte dovrebbe fartele presente chi ti sta accompagnando nell’acquisto della casa, tuttavia molto spesso gli agenti immobiliari sono più concentrati su chi vende che non su chi acquista, soprattutto in zone in cui i compratori non mancano.

Per questo consiglio sempre di ricercare qualcuno che si “occupi” di te, un consulente che sia al tuo fianco in ogni passaggio.

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