Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”

Quando una persona si rivolge ad un Professionista immobiliare Domoria per comprare casa una delle cose che facciamo durante il primo appuntamento di consulenza è la compilazione del piano finanziario per capire insieme qual è la sua capacità di spesa.

Questo è uno strumento indispensabile nella pianificazione dell’acquisto della tua prossima casa e viene fatta da pochissime altre agenzie immobiliari, perlomeno con l’attenzione con cui la facciamo noi.

La domanda che generalmente viene fatta dagli agenti immobiliari è: quale somma ha a disposizione?

Dato che tu non sei un professionista è normale che non conosca alcuni costi nascosti e quindi possa pensare ad una cifra diversa da quella che è la tua reale capacità economica per affrontare l’investimento più importante, ma anche impegnativo, della tua vita.

La redazione del piano finanziario non viene fatta per fare i conti in tasca alle persone ma perché in passato è capitato che un acquirente ci avesse dato una cifra senza tenere conto di alcune spese di cui non era a conoscenza, non essendo un professionista del settore, salvo poi non riuscire a comprare la casa dei suoi sogni per poche migliaia di Euro.

Da queste situazioni abbiamo imparato che quando si compra casa si devono fare i conti con ogni centesimo, per essere sicuri di poter formulare una proposta di acquisto che si regga su solide basi economiche e che non faccia rischiare a chi compra casa di perdere i soldi della caparra, perché non può mantenere l’impegno preso.

Negli ultimi due mesi mi è capitato di fare due vendite di sostituzione, cioè aiutare persone che volevano cambiare casa perché quella in cui vivevano era diventata troppo piccola per la famiglia, che nel frattempo era cresciuta.

Durante l’analisi finanziaria è emerso che, avendo venduto la casa di cui erano proprietari, avevano un discreto credito di imposta derivante dalle tasse che avevano pagato quando avevano comprato l’abitazione in cui vivevano attualmente.

Se anche per te la casa dove vivi adesso è diventata troppo piccola, o la zona in cui è situata non va più bene per te e la tua famiglia, e perciò hai deciso di cambiarla, devi sapere una cosa importante:

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, ed entro un anno ne compra un’altra, in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Questo significa che se hai pagato 2.000 € di imposte le potrai recuperare quando compri la casa nuova: si chiama “credito di imposta”. Puoi usare questi soldi per pagare meno tasse anche se la casa te la stanno costruendo o cedi la tua al venditore di quella che stai comprando in cambio di una parte del denaro.

Fino al 2016 potevi usufruire del credito di imposta solamente se prima di comprare la nuova casa avevi venduto la tua. Da aprile 2016 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che il credito d’imposta ti spetta anche se acquisti la nuova abitazione prima della vendita di quella che possiedi, a condizione che tu venda casa tua entro 12 mesi dal rogito di acquisto.

Ecco cosa ha stabilito l’Agenzia delle Entrate:

Il credito d’imposta può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

  • in diminuzione dell’imposta di registro o dell’IVA dovuta sul nuovo acquisto
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

Per utilizzare il credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

L’atto di acquisto dovrà contenere questi dati:

  • gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’importo della stessa
  • l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto della casa precedente.
  • produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile o la dichiarazione che si intende vendere l’immobile entro 12 mesi dall’acquisto.

Il credito d’imposta non spetta se:

  • sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto
  • il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa
  • il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
  • viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene

  • non si sposta la residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Quando si conservano le agevolazioni

 Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

  • Il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale
  • Il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale.
  • Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. E’ sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.
  • Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura
  • Il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Uno specialista immobiliare Domoria può aiutarti a redigere un piano finanziario che comprenda tutti gli aspetti economici, compresi i costi nascosti e l’analisi di eventuali possibilità di recuperare del denaro.

Compila i campi del modulo di contatto con  i tuoi dati se vuoi che un professionista immobiliare ti contatti per una consulenza gratuita e ti aiuti a capire qual è relamente la tua capacità di finanziare l’acquisto della tua prossima casa.