Halloween è ormai alle porte.

Questa festa, importata dagli Stati Uniti e ormai ben radicata anche nel nostro Paese, vede ogni anno “streghe e mostri” invadere le case di molte famiglie.

Al grido di “dolcetto o scherzetto?”, infatti, i bambini suonano alla porta reclamando una manciata di dolci che non ci sogneremo mai di negare a questi piccoli e teneri mostriciattoli.

Ed è proprio pensando alle famiglie con bambini con cui lavoro ogni giorno che ho deciso di scrivere questo articolo.

Ricordo con chiarezza una famiglia che aveva acquistato una casa che — grazie a me — scoprirono essere un totale abuso edilizio, proprio nel momento in cui decisero di vendere. In poche parole, quella casa non esisteva sulla carta per come la conoscevano.

Il bambino di 12 anni, molto sveglio, esordì dicendo: “Stefy, quando gliel’hai detto, il mio papà sembrava un vampiro come quelli che si vedono nelle feste di Halloween a scuola!” .

Questo episodio mi ha fatto riflettere molto.

Sì, perché quando stai comprando — o addirittura vendendo — una casa e scopri che non puoi comprarla o venderla (perché chi te l’ha venduta all’epoca non ha provveduto a effettuare i debiti controlli), le paure e gli incubi più orribili ti assalgono anche la notte.

Ti ritrovi a sperare che si tratti soltanto di uno scherzo. E trascorri notti insonni pensando a quanti “vampiri” si impossesseranno del tuo portafoglio.

Proprio per questo motivo, in questo report, voglio spiegarti con chiarezza come affrontare il problema della difformità urbanistica, lasciando completamente fuori dalla porta le streghe e i mostri inquietanti per far entrare soltanto tanta “dolcezza”.

Tranquillo, non ho intenzione di darti consigli medici su come combattere l’ansia da mostri, ma ti darò tutti gli strumenti di cui hai bisogno quando scopri che la scheda catastale della casa che desideri non è conforme allo stato reale, ovvero alla casa che hai visto!

Voglio farti un esempio che sulle prime può farti sorridere.

Hai presente la casa di Barbie? Oggi è super accessoriata, ma è pur sempre piccola e spesso bisogna adattare i locali.

Ad un certo punto, tua figlia ti dice “Ecco Mamma, ho recuperato più spazio e ho trasformato il garage di Barbie in una sala da pranzo!”.

Piccolo genio?

Sicuramente, ma se la casa di Barbie fosse un immobile vero, ci troveremmo di fronte a un caso di difformità urbanistica.

Se quella sala da pranzo fosse stata in origine un box e nessuno te l’avesse detto (o non avessi fatto tu i controlli), come potresti acquistare ora la casa del cuore?

 

Ecco cosa fare, quando hai finalmente trovato la casa che amerai, per evitare preoccupazioni e problemi.

Prima dell’atto di compravendita di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario verificare PRIMA la corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale, per accertarsi che non esistano delle difformità.

La verifica riguarda principalmente i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica (le vie, le piazze, per capirci meglio), la correttezza della titolarità e la rappresentazione grafica sulla SCHEDA CATASTALE.

È consigliabile verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità. La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto notarile e la planimetria catastale va allegata al rogito.

Per acquistare un immobile in totale sicurezza, è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale, ma soprattutto la regolarità urbanistico/edilizia per verificare l’assenza di irregolarità o abusi edilizi.

È di fondamentale importanza sapere che quanto rappresentato nella planimetria catastale “non è probatorio” e non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia (concessione, permesso di costruire, DIA, ecc.) regolarmente depositata e approvata dal Comune.

L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, che dovesse comprare “alla cieca” senza aver fatto le opportune verifiche, comprerà anche queste irregolarità. Purtroppo, in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione, ma che hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.

Ricordati di verificare sempre la do­cumentazione relativa alla regolarità urbanistico/edilizia e successivamente quella catastale.

SE STAI ACQUISTANDO: in caso di difformità catastale, è tuo diritto chiedere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile.

SE STAI VENDENDO: prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e, nel caso, i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.

 

Lievi difformità catastali, quali sono e come comportarsi.

In linea di principio, come anche indicato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010, in presenza di lievi difformità catastali si può evitare l’aggiornamento della planimetria catastale.

Dalla circolare si evince che sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superficie calpestabile ecc.

È possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che, pur variando la superficie dei vani, non ne variano il numero.

Nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi è necessario provvedere alla variazione catastale.

Indicativamente, si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che non comportano la variazione della rendita catastale.

Va prestata molta attenzione a quelle che possono essere considerate lievi difformità catastali che invece si rivelano spesso essere delle gravi difformità urbanistico/edilizie.

Se ti trovi in una situazione di grave difformità catastale, ti consiglio di rivolgerti a un professionista qualificato. E se non sai come fare, ti invito a contattarmi utilizzando il numero o l’email che trovi in ultima pagina: ti darò GRATUITAMENTE il nominativo dei professionisti con cui lavoro.

Se, invece, hai trovato la casa del cuore e vuoi veramente che diventi la casa che amerai, rivolgiti al tuo Consulente Immobiliare di fiducia che ti seguirà passo dopo passo, affiancato anche dal proprio team specializzato, per rendere sereno il TUO acquisto!

E se non dovessi averlo già individuato, puoi contattarmi sempre al numero o all’indirizzo email che trovi in ultima pagina.

Ogni passo che tu compi per la prima volta, io l’ho eseguito tantissime volte, fino a creare un processo testato e ben definito per trovare la casa che amerai e fartela comprare, quasi a prova di errore.

Avrai la possibilità di avere al tuo fianco un professionista: il TUO Consulente Immobiliare che lavora per TE e nel tuo migliore interesse.