Fra poco è Natale, passerai alcuni giorni di festa in famiglia e la casa sarà avvolta dal tepore dell’affetto dei tuoi cari. I bambini saranno eccitati e gioiranno all’apertura dei regali e in casa regnerà quell’allegria che si prova soltanto nei momenti più belli. Il regalo più grande che un genitore possa fare ai propri figli è una casa in cui possano costruirsi una famiglia e un futuro pieno di felicità. Ma quando si parla di regali…la donazione di una casa non è una cosa da prendere alla leggera:

può comportare parecchi problemi in caso di rivendita o nel caso in cui la persona che l’ha ricevuta in donazione abbia bisogno di prendere un mutuo, perché ha bisogno di denaro, decidendo di dare la casa come garanzia ipotecaria alla banca. Ma perché la donazione è considerata “pericolosa?”

Innanzitutto chiariamo cosa è, dal punto di vista giuridico, la donazione: è l’atto con cui un soggetto

(donante) trasferisce ad un altro soggetto (donatario) un proprio bene per spirito di liberalità. Senza,cioè, alcun corrispettivo. Il venditore non ha certo l’obbligo di avvertire la parte acquirente dell’esistenza di una provenienza per donazione, perché l’atto di trasferimento a titolo gratuito non è una pregiudizievole, ed è un vero e proprio valido trasferimento che assicura al donatario la piena proprietà dell’immobile, e, come tale, lo legittima alla vendita.

Quindi è un atto che trasferisce la proprietà, è valido, viene fatto davanti ad un notaio, quale può essere il problema?La donazione è un atto revocabile e impugnabile dal donante per:

  • Ingratitudine del donatario
  • Sopravvenienza di figli

Quindi anche dopo che la donazione è perfezionata e chi ha ricevuto la casa ne è a tutti gli effetti il

proprietario la legge prevede queste due ipotesi in cui può divenire inefficace, se un giudice emette una sentenza di revocatoria.

Altra motivazione importante che può comportare problemi è che la donazione è considerata dal legislatore come un anticipo sulla successione, ed è pertanto soggetta agli stessi tipi di impugnazioni cui è soggetto il testamento da parte degli eredi legittimari.

La  legge  italiana  dice  che  un  genitore  non  può  escludere  completamente  uno  o  più  figli  dal  proprio patrimonio e il nostro ordinamento giuridico riserva a: coniuge, figli e agli altri eredi una quota di eredità detta “legittima” della quale non possono essere privati.

Se un erede legittimario ritiene di essere stato privato o semplicemente leso della sua quota di legittima per effetto di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di altri soggetti,può chiedere l’azione di riduzione e la conseguente reimmissione della casa nel patrimonio destinato all’eredità. L’azione di riduzione va proposta dopo la morte del donante e contro il donatario, e se questi ha ceduto a terzi l’immobile che aveva ricevuto in donazione, il legittimario (solo se ed in quanto il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene (azione di restituzione).Da eventuali creditori.Nel caso in cui il donante abbia problemi economici il creditore, se pensa (e riesce a dimostrare) che la donazione è stata fatta con lo scopo di sottrarre l’immobile dal patrimonio aggredibile per la soddisfazione del credito, può chiedere al giudice la revocatoria.Tutte queste azioni sono soggette a termini di prescrizione:

  • l’azione revocatoria proposta dal donante per ingratitudine si prescrive in 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione;
  • l’azione revocatoria per sopravvenienza di figli si prescrive in 5 anni dal giorno della nascita del figlio o dalla notizia dell’esistenza del figlio o dell’avvenuto riconoscimento del figlio naturale;
  • L’azione revocatoria proposta dai creditori del donante si prescrive in 5 anni dalla data dell’atto;
  • l’azione di riduzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive in 10 anni dalla morte del donante;
  • l’azione di restituzione proposta dagli eredi legittimari si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione. In termine di prescrizione viene sospeso però nel caso in cui gli eredi notifichino e trascrivano un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Naturalmente il diritto ad opporsi alla donazione è anche rinunciabile In sintesi si può stare tranquilli solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione e non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari. “Sì,ma mi hanno detto che posso farmi firmare la rinuncia all’opposizione!”, dirai tu.

Dato che il problema dell’azione di riduzione coinvolge anche eventuali acquirenti, che potrebbero trovarsi nella spiacevole situazione, molto remota ma non impossibile, di doversi difendere dall’aggressione, se non sono riusciti a trovare danaro tra i beni dei donatari, degli immobili che i donatari gli hanno venduto. Questa azione come ti ho scritto sopra, è possibile che venga fatta anche dopo decenni dalla donazione. Immagina quanto è grande il problema.

Sopra ho scritto che dopo 20 anni dalla donazione chi ha ricevuto il bene può dormire sonni tranquilli, ed è quasi vero, perché: il termine decorre dal momento della donazione, e può ultimarsi anche quando il donante sia ancora in vita, ma se uno o più eredi fanno un atto di opposizione, che deve essere debitamente notificato e trascritto, il termine ventennale si annulla. Una precisazione è d’obbligo: nel caso in cui il donante muoia prima del decorso del ventennio gli eredi che pensano di essere stati danneggiati hanno comunque la possibilità di richiedere l’azione di riduzione,anche se hanno compiuto l’atto di rinuncia al diritto di opposizione.

Secondo il Notaio Massimo D’Ambrosio la dichiarazione di rinuncia al diritto di opposizione non garantisce la tranquillità di chi riceve il bene in donazione perché “ciò a cui si rinuncia non è il diritto alla azione di restituzione, ma non è neppure il diritto di opposizione alla donazione, bensì è il diritto di opposizione al termine prescrizionale dei vent’anni, sicché la rinuncia al diritto di opposizione è solo la rinuncia al diritto di chiedere il prolungamento del termine ventennale nel quale è possibile,in presenza anche degli altri presupposti, agire in riduzione,e poi agire anche in

Restituzione nei confronti dei terzi.”Allora donerò a mio figlio il denaro per comprare la casa così non ci saranno problemi in futuro”, starai pensando.

Non è così semplice, purtroppo. Una donazione di denaro di entità importante, come probabilmente lo sarebbe quella necessaria ad acquistare una casa, è soggetta necessariamente alla forma dell’atto pubblico notarile.

La Corte di Cassazione, in una recente sentenza del 2017, indica una serie di ipotesi di donazioni indirette  come: la cointestazione di buoni postali fruttiferi, il pagamento di un’obbligazione altrui, il pagamento del prezzo di un immobile per “intestarlo” ad un figlio, il trasferimento di un immobile ad un prezzo inferiore a quello reale, etc.

Il mancato rispetto delle formalità comporta che una donazione di danaro che sia effettuata senza l’atto  notarile è semplicemente nulla, cioè legalmente non esiste. Ecco un suggerimento importante se hai deciso di donare a tuo figlio il denaro per acquistare casa:

Inserire nel rogito anche il donante (padre) facendo scrivere dal notaio la dichiarazione congiunta di donante  e donatario che il denaro per l’acquisto proviene da una donazione in denaro del padre finalizzata all’acquisto di quel bene.

Per tutti i possibili problemi che ti ho elencato la donazione è astrattamente a rischio di un’impugnazione  che la renda inefficace e di conseguenza annulli ogni successiva rivendita o costituzione di  diritti sul bene  donato, rivendere un bene ricevuto per donazione è difficile; in particolar modo nel caso in cui il terzo  acquirente debba fare un mutuo per acquistare l’immobile dato che le banche non accetteranno di essere  garantite da un’ipoteca su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.

Ora che ti ho esposto i problemi in cui potresti incappare se acquisti una casa proveniente da una donazione, è giusto che ti dica anche come metterti al riparo…altrimenti sarei il classico agente immobiliare apri porte  e non un professionista immobiliare.

La soluzione più gettonata dalle banche, ma non la più economica e sicura, è quella di richiedere un “annullamento” della donazione, e cioè stipulare un nuovo atto in cui il donatario e il donante dell’epoca revocano la donazione, per fare in modo che l’immobile ritorni di proprietà di chi l’ha donato che si presenta davanti al Notaio per stipula dell’atto di vendita.

Questa soluzione presenta alcune importanti criticità derivanti dai notevoli costi e complicate problematiche per  regolare  i  rapporti  economici  fra  donante  e  donatario  durante  la  sussistenza  della  donazione;  inoltre, spesso la soluzione non è applicabile perché magari nel frattempo il donante è deceduto oppure perché la revoca della donazione può essere validamente stipulata solo facendo intervenire all’atto una gran quantità di soggetti che spesso non sono disponibili a perdere tempo per delle questioni che non li riguardano direttamente.

La soluzione per assicurarsi contro tutti i rischi derivati dalla donazione e vivere un sereno Natale.

Da  alcuni  anni  la  società  AON Broker  dei  Lloyd  di  Londra,  che  è  una  compagnia assicurativa  di  livello  mondiale, ha messo sul mercato la polizza “donazione sicura” che tutela l’acquirente di un bene di origine donativa e il soggetto mutuante.

La polizza copre i rischi derivanti dall’ acquisto e dal finanziamento dei beni di provenienza donativa, garantendone la commerciabilità e la sicurezza della compravendita (e del mutuo).

L’assicurazione, con il pagamento di un premio, risolve il rischio proveniente da revoche per ingratitudine, legittimari che protestano, figli naturali di cui non si conosceva neppure l’esistenza, ecc.; l’immobile viene coperto senza alcun limite temporale tenendo indenne l’acquirente, il beneficiario e la banca da qualsiasi danno che potrebbe subire a seguito di un’azione di riduzione o di restituzione. L’assicurazione garantisce la commerciabilità e la sicurezza della compravendita e mantiene  indenne  il beneficiario, acquirente o soggetto mutuante, dal danno economico che subirebbe a seguito dell’esito favorevole di un’azione giudiziaria avente ad oggetto l’immobile.

In questo modo vengono spazzati via tutti i dubbi di chi deve acquistare e qualsiasi opposizione della banca che deve erogare il mutuo.

Dato che la polizza risarcisce direttamente la persona che ha richiesto la restituzione dell’immobile e non la banca o l’acquirente dal danno derivante dallo spossessamento dell’immobile, chi compra casa ha, utilizzando questo strumento innovativo, la possibilità di evitare di dover “restituire” la proprietà dell’immobile e quindi eliminare i rischi non solo economici ma anche pratici, organizzativi e morali derivanti dal fatto di trovarsi dall’oggi al domani senza l’immobile acquistato con tanti sacrifici.

Se stai pensando di comprare una casa proveniente da una donazione o hai deciso di mettere in vendita quella che i tuoi genitori ti hanno donato prima di fare qualsiasi passo parla con un professionista immobiliare Domoria che saprà consigliarti nella maniera migliore.

Mettere in vendita una casa o versare una caparra senza avere la certezza di sapere cosa stai comprando, e se puoi farlo, può farti passare il più brutto Natale della tua vita.

Ti auguro buon Natale e un felice 2019

 

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